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自2020年下半年至今，房地产市场下行周期已经历了四年之久，房地产投资负增长持续时间超过两年，房企风险此起彼伏。下半年房地产市场仍将处在深度调整过程之中，对中国经济产生负面影响。有必要突破常规思维模式，在短期内以更大力度的针对性举措稳定房地产市场及其预期，避免房地产行业及其相关领域滑入系统性风险过程。
下半年房地产市场仍将处于调整阶段
高频数据显示，截至6月下旬，30个大中城市年化商品房成交面积降至1.095万平方米，继续创下2011年有统计以来最低水平，同比下跌27.2%。通常，因基数因素和政策推动的效应，下半年房地产销售跌幅可能边际改善，但供给侧房企经营问题能否有效缓和则是关键。预计全年房地产销售面积跌幅在10%~15%之间。下半年，房企预收款和个人按揭贷款将跟随销售下降而进一步减少，而债券融资发行和存量持续走低。地方收储对房企流动性支持力度较为有限，开发贷跟随新开工下跌而放缓。目前房企年化自有资金收入已经降至2013年三季度末水平并可能持续降低。
在资金供给能力下降的同时，房地产工程建设将放缓，施工面积下跌趋势可能难以改变。因新开工面积快速收缩，全年施工面积可能同比下降12%左右。同样因为房企流动性困难，土地市场整体成交面积增速持续下滑，但供给在5月似乎有所企稳。上海取消土拍溢价限制，一线土拍情况略有好转，部分二线城市土地供应增加。大部分弱二线和三线城市土地市场加快收缩速度。在未能看到明确的房企流动性风险改善的背景下，投资将延续下行态势，目前处于2017年5月前后水平。下半年“三大工程”资金可能会逐步到位，但并不确定具体投资规模是否能够全面下达。按照当前房企现金流及土拍投资能力，预计全年房地产投资跌幅在10%~12%左右。
在支持政策密集发布之后，大城市楼市似乎显露企稳迹象。在“5·17”新政降低首付比例及贷款利率后时隔一个月——6月下旬，一线城市房地产市场交易活跃度明显上升。6月北京二手房网签量接近1.5万套，深圳二手住宅备案创三年新高；上海一手房和二手房网签量分别突破1.4万套和2.6万套，且市中心多个高端项目开盘即售罄，二手房成交环比增加41.1%，同比增长102.8%。在全国大部分地区楼市低迷之际，一线城市销售的转暖表明大城市依旧具有较强的刚需和改善型需求，只要购房政策支持力度足够，大城市居民仍然会不吝解囊。大城市二手房市场的回暖有助于改善房地产市场持续存在的低迷氛围，提振市场信心，推动市场需求进一步释放。不过，过去三年，在住房支持政策推动下，房产销售阶段性反弹屡有发生，但持续性欠缺。大城市二手房市场频繁出現成交活跃的状况，往往是市场发生变化的前兆。下半年，大城市楼市能否延续回暖状态需要多方面配套政策持续加码和市场信心的维系，还取决于宏观经济和资本市场运行态势能否出现整体性的好转。迄今为止，已出台政策的力度尚未真正达到扭转房企资金偏紧和风险偏高以及可以有效刺激需求的程度。如果政策进一步针对性加码，下半年房地产市场就有可能获得企稳机会。
建议出台更有力度的针对性支持政策
本轮市场调整可能是对数十年来房地产市场持续过热的大级别调整，其负面效应不可小觑。矫枉通常需要过正。为企稳房地产市场，防止系统性风险暴露，建议采取更有力度的针对性政策举措。
建议一：取消全国范围内限制性购房政策。对于库存高企的城市，建议进一步松绑购房门槛；其中，一线和核心二线城市进一步放松或逐步取消市区内限制性购房措施，扩大或取消二手房交易参考价幅度，以释放刚性和改善性住房需求。
建议二：大幅度降低购房贷款利率。考虑到当前中性利率水平偏低，现有房贷利率尽管通过连续下调已经降至历史最低水平，但与中性利率相比仍然偏高；2015年房贷利率显著低于中性利率，从而具有明显的刺激效果。为有效激活居民购房需求，建议大幅下调首套房个人房贷基准利率1~1.5个百分点，对现阶段购房的居民给予明显的利率优惠。为不增加银行负担，建议安排住房支持再贷款规模1万亿元，利率水平在1.75%左右，期限为1年，到期后不再续作。降低利率仅在这1万亿额度内，不涉及存量房贷。再贷款投放的主要目标是首度房贷申请者（包括刚需和改善型需求），商业银行结合自身特点按需向央行申请个人住房再贷款规模；通过大幅度降低购房借贷成本，释放和刺激购房需求。经测算，假设1万亿元住房再贷款规模全部投放完毕，新增个人按揭贷款将大幅释放购房需求，对社会消费品零售总额拉动增加约2个百分点，进而有效提振内需。
建议三：增加财税政策支持力度。放松现有社保或公积金缴纳年限规则。下调契税税率，适度减免保障性租赁住房税费要求。阶段性调降个人购房增值税和所得税税率。研究实施个人按揭贷款利率纳入抵扣个人所得税政策。
建议四：设立房地产稳定基金。为在短期内缓解市场风险，改善预期，企稳市场，从中长期支持房地产平稳健康运行，建议设立房地产稳定基金。对全国大型和地方重点房企总部进行债务特别处理计划，以增强市场信心，首期到位资金规模可达万亿元。以中央财政出资作为基金初始资本金，规模大约在2000亿元左右，可以分两批到位；其余可由政策性银行、大型商业银行、股份制商业银行、保险公司、资产管理公司、民间资本等投资参股。
建议五：推动有需求的城市加快步伐增加供给。考虑到一线和重点二线城市有需求，同时现房库存不足，应鼓励地方政府采取积极的支持政策，鼓励房企加快工程进度和加大力度推盘。一方面活跃交易，使房企增收；另一方面可驱散市场戾气，改善市场预期；还有助于平衡供求关系，避免主要大城市房价过度上涨。
建议六：综合施策，对症下药，以更大力度处置房企风险。监管部门加强督导金融机构满足房企合理融资需求，保障房企信贷流动性支持力度。鉴于目前拖累房地产销售的主要因素来自于期房，建议增加保交楼相关专项贷款投放规模到5000亿元以上。适度提高房企不良贷款容忍度，提高房企商业银行开发贷款占比。扩大债券发行规模，允许部分债券可以用来偿债。探索公募房地产REITs，加快不动产REITS审批发行速度。
（连平系广开首席产业研究院院长，马泓系广开首席产业研究院资深研究员）
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